公租房拆迁补偿注意事项
作者：langkeyu 时间：2017-11-07
党的十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这就为政府接下来大力发展住房租赁市场释放了信号，其中预期公租房将会是住房制度改革的重中之重。
什么是公租房呢？《公共租赁住房管理办法》第三条规定：“办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。”也就是说，公租房的供应对象为中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。需要明确的是公租房的归政府所有，承租人只有使用权。
在现实生活中，无论您居住的是什么类型的房屋都有可能碰上拆迁，或是因为旧房改造或者因为政府规划等。那么公租房的承租人在遇见房屋拆迁时被否获得补偿呢？如果可以，补偿的标准是什么？
一、公租房拆迁时承租人及部分共同居住人可以获得补偿
《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定,拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。因此被拆迁人和房屋的承租人都有权获得补偿。
那么问题来了，李先生生前在B市承租了一套公租房，他的妻子、儿子也都在该房屋居住，现在房子面临拆迁，承租人是李先生，按照上述法律规定其妻子和儿子是不是就没有权利获得相应的补偿呢？公租房存在的意义就是解决住房困难人员的住房问题，它体现的是公民的居住权，承租人缴纳的房租可以转化为财产权利，因此除了承租人外，对公租房享有使用权的共同居住人也对因该房屋引起的财产权利,均享有一定份额。所以李先生的妻子和儿子如果是公租房的共同居住人就可以获得拆迁补偿。
虽然法律没有规定公租房共同居住人的统一概念，但是在实践中一般是指具有一定的法律关系的人，夫妻关系的一方、子女关系的一方，户籍在房屋内的一方。具体还是要看各地的相关规定。例如，《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制 。某法院在审判公租房拆迁案时指出国有土地上的公房拆迁中所指同住人，系指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，其中他处房屋的性质，仅指原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房）以及按公房出售政策购买的产权房等。
二、公租房拆迁补偿标准是什么？
现在进行的公租房的补偿一般实行的是下面的这些标准:
1、公租房按私有产权房的90%补偿。
2、被拆迁人若为无房户且面积小于43平方的一律享受低43平方米的安置房,即在43平方米范围内多出原居住面积的免费得到。
3、在其他地方有商品房的仍可以得到货币补偿或安置房,安置面积以货币补偿数额确定。
4、若是父母的名下的公租房,其子女在别处有商品房不影响父母享受以上优惠政策。
三、公租房拆迁时如何计算补偿金
(1)所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：货币补偿金额=(市场单价+价格补贴x被拆除房屋的建筑面积。
(2)所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。
计算公式为：
货币补偿金额=评估单价x20%x被拆除房屋的建筑面积。
承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额=(市场单价x80%+价格补贴)x被拆除房屋的建筑面积。
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